<РАЗЪЯСНЕНИЕ> Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Коми от 05.02.2007
"ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
ПО РЕСПУБЛИКЕ КОМИ
ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В России чрезвычайно острой является жилищная проблема. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного или муниципального жилья, резко сократилось. В таких условиях с учетом сокращения бюджетного финансирования строительства в России основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения. Однако лишь небольшая часть населения нашей страны может позволить себе купить квартиру сразу из текущих доходов без помощи сбережений и заемных средств. Таким образом, в условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема в основном решается за счет ипотеки.
Ипотека (залог недвижимого имущества) - это правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Основополагающим нормативным актом, регулирующим ипотеку жилых помещений, является Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с Законом об ипотеке к имуществу жилого назначения, которое может быть предметом ипотеки, относятся жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, при этом критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, а также иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). При этом часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения. Субъекты права оперативного управления (учреждения и казенные предприятия) не имеют право закладывать недвижимое имущество, что значительно сужает их права.
На основании статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог (в том числе и ипотека) возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Следовательно, к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения, форму, условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д. Однако помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные Законом об ипотеке. При этом в случае расхождения между Законом об ипотеке и нормами Гражданского кодекса РФ преимущество будут иметь нормы Закона об ипотеке.
В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны:
1. Предмет ипотеки. Он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно относится (квартира, жилой дом и т.д.). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, которая позволяет отличить его от других подобных ему. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в жилом доме, площадь объекта и т.д.
2. Оценка предмета ипотеки. Оценка определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Особым образом регулируется вопрос об оценке заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
3. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
4. В договоре об ипотеке также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
5. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. Договор, в котором отсутствуют существенные условия договора ипотеки, а также нарушены правила выдачи закладной, предусмотренные Законом об ипотеке, не подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
Ипотека в силу закона возникает:
при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты, в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статьи 586, 601 Гражданского кодекса Российской Федерации);
при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Гражданского кодекса Российской Федерации);
при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке);
в иных случаях, установленных федеральным законом.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены также права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:
слово "закладная", включенное в название документа;
имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;
указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
сведения о государственной регистрации ипотеки;
указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Процедура государственной регистрации ипотеки регулируется Федеральным законом РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 № 213 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества".
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории России по установленной Законом о государственной регистрации прав системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
На государственную регистрацию договора об ипотеке представляются следующие документы:
совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, - заявление залогодателя или залогодержателя;
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
документы, подтверждающие полномочия лиц, действующих от имени сторон договора ипотеки;
нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено федеральным законом, подтверждающая полномочия представителя лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию;
подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия;
документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;
кредитный или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы, в том числе:
письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности (пункт 1 статьи 7 Закона об ипотеке);
нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов;
согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение, в том числе:
разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;
согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных законом о государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:
непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки;
несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
необходимости проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в установленный срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
Основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке являются:
- заявление законного владельца закладной;
- совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
- решение суда о прекращении ипотеки.
Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование закладной.
На территории Республики Коми государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Коми.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основными функциями Управления в сфере регистрации ипотеки являются:
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- регистрация договоров об ипотеке и ипотеки в силу закона;
- выдача закладных;
- хранение и предоставление информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, а также ограничениях (обременениях).
Регистрация ипотеки осуществляется в сроки, установленные правовыми актами Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Коми.
При этом государственная регистрация договора ипотеки проводится в течение 14 дней, нотариально удостоверенного договора ипотеки - в течение 10 дней, ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, - в сокращенные сроки, но не более чем в течение 14 календарных дней.
Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Коми в своей деятельности в области регистрации ипотеки жилых помещений тесно взаимодействует с банками, иными кредитными организациями, застройщиками, иными организациями и органами, являющимися участниками отношений, возникающих при ипотеке жилых помещений.
На сегодняшний день, в связи со снижением процентной ставки и ускорением процедуры рассмотрения документов банками, а также повышением темпов жилищного строительства постоянно увеличивается количество регистрационных действий по регистрации ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Если за весь 2005 год в Республике Коми зарегистрировано 437 ипотек жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, то за первое полугодие 2006 года - уже 452 (по данным на 18 декабря 2006 г. зарегистрировано около 1400 таких ипотек). Однако такая картина наблюдается только в крупных городах республики. Это связано с тем, что жилищное строительство получило развитие только в таких городах, как Сыктывкар, Ухта. Из северных городов идет постоянный отток населения в южные районы республики и за ее пределы, в связи с чем строительство нового жилья на севере республики (в Воркуте, Инте, Печоре) почти не осуществляется. Отсутствие ипотечного кредитования в сельских районах также вызвано отсутствием строительства и невысоким уровнем жизни сельских жителей.
Главный специалист-эксперт
отдела регистрации прав
О.ДОРОНИНА
