ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 23.12.2005 № А29-7041/05-2э
<ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ СПОРНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СВЯЗИ С ЕГО ПОКУПКОЙ АРЕНДАТОРОМ ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЕГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, ПРАВИЛА НОВАЦИИ ПРИ ЭТОМ НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ, ПОСКОЛЬКУ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ УКАЗАННЫХ ДОГОВОРОВ СОСТАВ СТОРОН НЕ СОВПАДАЕТ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 23 декабря 2005 года Дело № А29-7041/05-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев 19 декабря 2005 года в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества на решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.10.2005 по делу № А29-7041/05-2э, принятое судьей Маклаковой С.В.,
установил:
Администрация МО "Сыктывдинский район" обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском о взыскании с закрытого акционерного общества 1 172 231,58 руб. задолженности и 37 745,86 руб. пени по договору аренды земельного участка от 28.02.2005.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 781 487,72 руб. арендной платы за период март - июнь 2005 г. и 54 157,10 руб. пени по состоянию на 16.09.2005.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 24 октября 2005 года исковые требования администрации МО "Сыктывдинский район" удовлетворены: с закрытого акционерного общества в пользу истца взыскано 738 861 руб. арендной платы и 51 511 руб. 50 коп. пени.
He согласившись с принятым судебным актом, закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 24.10.2005 отменить.
Заявитель считает, что решение от 24.10.2005 принято арбитражным судом с нарушением норм материального права, что является основанием для его отмены согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По мнению закрытого акционерного общества, договор купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, то есть с момента подписания договора сторонами.
Ответчик полагает, что с момента заключения договора купли-продажи обязательства сторон по договору аренды от 28.02.2005 прекращены новацией и у ответчика возникла обязанность по уплате земельного налога и прекратилась обязанность по уплате арендных платежей. Поэтому вывод суда о том, что оплата заявителем земельного налога за спорный период не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей по договору аренды, не соответствует обстоятельствам дела и не основан на нормах права.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, решение просил отменить.
Согласно отзыву администрация МО "Сыктывдинский район" с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласна, считает решение суда законным и обоснованным, поэтому просит оставить его без изменения, в удовлетворении жалобы закрытого акционерного общества отказать.
Администрация МО "Сыктывдинский район" считает, что заключение договора купли-продажи земельного участка не может быть расценено как прекращение обязательств по договору аренды, поскольку названные договоры заключены между различными субъектами, а уплата земельного налога и постановка земельного участка на бухгалтерский учет не являются основаниями для освобождения от оплаты арендных платежей.
В судебном заседании представитель истца подтвердил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение от 24.10.2005 оставить без изменения.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы ответчика и отзыва на нее истца, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 28.02.2005 администрация МО "Сыктывдинский район" (арендодатель) предоставила закрытому акционерному обществу (арендатор) земельный участок площадью 326 224 кв.м для обслуживания производственного комплекса зданий и сооружений сроком до 28.01.2006.
Согласно пункту 2.2 договора аренды земельного участка и приложению № 1 к договору арендная плата должна вноситься в следующие сроки: 586115,79 руб. на момент подписания договора, 15.06.2005 - 586115,79 руб., 15.09.2005 - 586115,79 руб., 15.11.2005 - 586115,79 руб., составляя в итоге 2 344 463 руб. 15 коп.
31 марта 2005 г. по договору купли-продажи земельного участка закрытое акционерное общество приобрело указанный земельный участок в собственность, а 14 июня 2005 г. ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Так как ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка по оплате арендной платы за март, апрель, май и 14 дней июня 2005 г., на 14.06.2005 образовалась задолженность в размере 738 861 руб. из расчета 2 557 596,16 : 360 х 104 дня.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий с учетом статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в размере и в сроки, установленные договором аренды.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды Арендатор несет ответственность за несвоевременную оплату арендных платежей в виде пени в размере действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Учитывая, что на момент рассмотрения спора арендная плата не была ответчиком оплачена, судом первой инстанции взыскана с закрытого акционерного общества пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от образовавшейся у ответчика задолженности за каждый день просрочки, которая на 16.09.05 составила 51 511,50 руб.
Доводы ответчика о том, что начисление арендной платы должно производиться до 31.03.2005, момента заключения договора купли-продажи земельного участка, судом апелляционной инстанции признаются необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Договор аренды земельного участка заключен закрытым акционерным обществом с администрацией МО "Сыктывдинский район", а договор купли-продажи земельного участка - с Агентством Республики Коми по управлению имуществом.
Следовательно, до регистрации перехода права собственности на земельный участок закрытое акционерное общество продолжает пользоваться этим земельным участком как арендатор по договору аренды и обязано оплачивать администрации МО "Сыктывдинский район" арендные платежи. Только после государственной регистрации права возникают основания для прекращения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ссылка ответчика на прекращение обязательств по договору аренды земельного участка новацией противоречит пункту 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). С учетом того, что при заключении названных выше договоров состав сторон не совпадает, статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению.
Оплата ответчиком земельного налога за указанный земельный участок, в том числе и за спорный период, и постановка приобретенного объекта на бухгалтерский учет не могут являться основаниями для освобождения от уплаты арендных платежей, предусмотренных договором аренды.
Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным, формами оплаты являются: земельный налог, взимаемый с собственников земли, землевладельцев и землепользователей, кроме арендаторов, арендная плата, нормативная цена земли.
Закрытое акционерное общество до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок являлось лишь его арендатором и обязано было оплачивать администрации МО "Сыктывдинский район" арендные платежи.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако доказательств расторжения, прекращения договора аренды в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка ответчиком не представлено.
Пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 12 ноября 1996 года № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" устанавливает, что объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность исполнения заключенного между сторонами договора о передаче недвижимости до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателем.
Переход во владение ответчика объекта недвижимости до государственной регистрации права собственности, в смысле Федерального закона от 12 ноября 1996 года № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", является хозяйственной операцией и подлежит своевременному учету, однако переходом права собственности до государственной регистрации права собственности за покупателем и основанием для изменения его отношений с третьими лицами не является.
Таким образом, судом первой инстанции были правильно установлены обстоятельства по делу № А29-7041/05-2э и применены подлежащие применению нормы права, а выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам дела.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на закрытое акционерное общество.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.10.2005 по делу № А29-7041/05-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.
