ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 14.06.2005 № А29-11176/04-2э
<МОТИВИРОВОЧНОЙ ЧАСТЬЮ РЕШЕНИЯ СУДА ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ ДОГОВОР ТСЖ С ЭНЕРГОСНАБЖАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ БЫЛ ПРИЗНАН НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ В ЧАСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ ЖИЛОГО ДОМА КАК ОБЪЕКТА КОНДОМИНИУМА В ДАННЫЙ ДОГОВОР, НО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ДАННЫЙ ДОГОВОР НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАН В СИЛУ ТОГО, ЧТО ОН НЕ ИМЕЕТ ПРАВОВЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ, КАК ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НЕУПОЛНОМОЧЕННЫМ ЛИЦОМ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 14 июня 2005 года Дело № А29-11176/04-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 07.06.2005 апелляционную жалобу открытого акционерного общества на решение Арбитражного суда Республики Коми от 15 марта 2005 года по делу № А29-11176/04-2э, принятое судьей Маклаковой С.В.,
установил:
Товарищество собственников жилья (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу о признании недействительным договора энергоснабжения от 01.04.2004 в части включения в него абонента - жилого дома № 34.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 15.03.2005 в удовлетворении исковых требований отказано.
Ответчик (открытое акционерное общество) не согласился с мотивировочной частью судебного решения и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части признания договора от 01.04.2004 незаключенным. При этом доводы заявителя жалобы сводятся к тому, что спорный дом № 34 был присоединен к товариществу собственников жилья (третье лицо) на основании Приказа начальника УКС администрации МО "Город Сыктывкар" № 125 от 29.12.2003, который не был обжалован в установленном законом порядке. Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" установлено, что вопрос о включении имущества в кондоминиум решается на общем собрании членов ТСЖ. Вместе с тем, кондоминиум ТСЖ-истца не был зарегистрирован как единый комплекс недвижимого имущества. Ответчик также считает, что истец, подписав с ответчиком соглашение от 22.09.2004, в котором обязуется производить оплату по договору от 01.04.2004 в полном объеме, одобрил спорную сделку. Судом первой инстанции не дана оценка тому факту, что жилой дом № 34 фактически являлся субабонентом.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика отклонил, просит решение суда оставить в силе.
Третье лицо письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебном заседании его представитель поддержал доводы апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев материалы дела и выслушав представителей ответчика и третьего лица, считает, что решение суда вынесено законно и обоснованно.
Как видно из материалов дела, на базе жилого дома № 36 создано ТСЖ-истец, которое 08.01.2002 было зарегистрировано в качестве юридического лица администрацией МО "Город Сыктывкар".
25.02.2003 истец заключил с ООО "Ж" договор, согласно которому общество должно осуществлять функции по содержанию, обслуживанию общего долевого имущества в кондоминиуме д. 36. Во исполнение указанного договора товарищество выдало директору ООО "Ж" доверенность на право заключать договоры по обеспечению коммунальными услугами домовладельцев, нанимателей жилых и арендаторов нежилых помещений истца.
Из содержания договора от 01.04.2004 между ОАО "АЭК "К" и истцом на снабжение тепловой энергией и теплоносителем, подписанного со стороны последнего директором ООО "Ж", следует, что в перечень объектов абонента включен также и жилой дом № 34 (приложения № 3, 3а, 4 к договору).
Истец, указав, что руководитель ООО "Ж" подписал указанный договор с превышением предоставленных ему полномочий, включив в состав объектов, получающих энергию по договору, жилой дом, не входящий в кондоминиум истца, обратился с настоящим иском о признании сделки в указанной части недействительной.
Из пояснений ответчика и третьего лица следует, что указанный жилой дом (№ 34) был включен в число объектов абонента - истца в связи с тем, что согласно Приказу начальника Управления капитального строительства администрации МО "Город Сыктывкар" от 19.12.2003 данный дом был присоединен к ТСЖ-истцу.
Вместе с тем, данный Приказ не является основанием для изменения состава имущества кондоминиума, так как данные вопросы могут быть решены только на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Указанное требование закреплено в подпункте 4 пункта 3 статьи 34 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (действовавшего в спорный период), согласно которому принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
Ссылка ответчика на отсутствие доказательств государственной регистрации кондоминиума несостоятельна.
В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.
Вместе с тем, действующим законодательством, регулирующим вопросы государственной регистрации, а именно Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 9) не установлено, что в компетенцию учреждений юстиции входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов права, в том числе кондоминиумов. Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат только права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Жилой дом № 34 не входил и не входит в состав имущества кондоминиума ТСЖ-истца. Данное обстоятельство подтверждается также тем, что на базе спорного дома 12.08.2004 зарегистрировано собственное ТСЖ (третье лицо), которое, как указало третье лицо в отзыве на иск, с момента своего создания самостоятельно производит расчеты с ответчиком за полученную теплоэнергию.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку.
Из указанной нормы следует, что заключение сделки неуполномоченным лицом (без последующего одобрения) влечет признание указанной сделки заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, а не ее недействительность.
В силу изложенного оценка данного договора с точки зрения его недействительности исключается.
Доводы ответчика о последующем одобрении истцом спорной сделки со ссылкой на соглашение между истцом и ОАО "АЭК "К" от 22.09.2004 отклоняются судом.
В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2000 г. № 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" одобрение должно исходить от органа или лица, уполномоченного в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут расцениваться как одобрение, а также разъяснено, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой.
Согласно соглашению между ОАО "АЭК "К" и истцом от 22.09.2004 последний обязуется производить оплату в полном объеме текущего потребления теплоэнергии и погасить задолженность. При этом из содержания данного соглашения прямо не следует, что истец обязуется оплачивать теплоэнергию, потребленную жилым домом № 34.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства фактического перечисления истцом денежных средств ответчику во исполнение обязательств по спорной сделке в части объекта - дома № 34.
Доводы ответчика относительно того, что отношения по передаче теплоэнергии жилому дому № 34 нужно рассматривать как субабонентские, юридически несостоятельны, так как субабонентом, так же как и абонентом, может быть только субъект (организация, гражданин), а не объект гражданского права (жилой дом как имущество).
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.03.2005 по делу № А29-11176/04-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
