ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 31.12.2004 № А29-4190/04-2э
<ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В ОТНОШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ ИХ В НОТАРИАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ, ТО ЕСТЬ ПО ПРАВИЛАМ СТ. 165 ГК РФ НИЧТОЖНОЙ МОЖЕТ ЯВЛЯТЬСЯ СДЕЛКА ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ ТОЛЬКО В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ НЕ БЫЛО В НАДЛЕЖАЩЕМ ПОРЯДКЕ ИСПОЛНЕНО СОГЛАШЕНИЕ СТОРОН О НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ ДОГОВОРА>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 31 декабря 2004 года Дело № А29-4190/04-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в открытом судебном заседании 29.12.2004 апелляционную жалобу предпринимателя на решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2004 по делу А29-4190/04-2э, принятое судьей Вохтоминым А.Ю.,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 19 ноября 2004 года по делу № А29-4190/04-2э признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.1996, заключенный между акционерным обществом закрытого типа и предпринимателем.
Не согласен с принятым судебным актом, предприниматель в апелляционной жалобе указывает, что выводы суда первой инстанции о необходимости нотариального удостоверения спорного договора не основаны на законе и противоречат материалам дела.
При этом ответчик исходит из того, что спорная сделка в силу ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует обязательного нотариального удостоверения.
Кроме того, предприниматель полагает, что судом первой инстанции дана ошибочная оценка в части отсутствия надлежащего нотариального удостоверения договора купли-продажи.
Отзыва на апелляционную жалобу ответчиком и третьим лицом не представлено.
Дело рассматривается в отсутствие третьего лица - Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми. В ходатайстве представитель третьего лица просит рассмотреть дело без его участия.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать, представитель истца считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.
Законность и обоснованность судебного акта первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив правовую позицию предпринимателя, изложенную в апелляционной жалобе, пояснения представителей сторон, данные в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм гражданского законодательства.
Из материалов дела следует, что 21.10.1996 между акционерным обществом закрытого типа и предпринимателем 21.10.1996 заключен договор купли-продажи двух складов, данный договор удостоверен государственным нотариусом 28.10.1996, зарегистрирован в реестре под номером.
Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за предпринимателем, соответствующие свидетельства выданы 15.05.2002.
Открытое акционерное общество (правопреемник акционерного общества закрытого типа) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к предпринимателю о признании договора купли-продажи двух складов от 21.10.1996 недействительным, обосновывая свои требования нарушением ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на данные экспертизы, проводимой при расследовании уголовного дела, об установлении факта учинения подписи на акте приемо-передачи спорного имущества не директором акционерного общества, а иным лицом.
Истец считает также сделку ничтожной, исходя из того, что ее нотариальное удостоверение произведено с нарушением закона.
Кроме того, общество полагает, что спорный договор является незаключенным в связи с неопределенностью предмета купли-продажи, а также в связи с отсутствием оригиналов договора у истца и ответчика.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении иска, исходил из того, что заключение договора между сторонами состоялось, предмет купли-продажи покупателем и продавцом согласован. Выводы суда первой инстанции, касающиеся установления факта заключения между сторонами данного договора, не оспариваются.
Суд апелляционной инстанции согласен с позицией суда первой инстанции относительно определенности предмета договора купли-продажи, также не усматривает иных оснований, свидетельствующих о незаключенности сделки.
Однако выводы суда первой инстанции о ничтожности сделки представляются ошибочными.
Положениями пункта 1 части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена простая письменная форма для сделок, заключаемых юридическими лицами между собой и гражданами. Обязательная письменная форма договора предусмотрена также ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации при оформлении договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
При заключении спорного договора письменная форма его сторонами была соблюдена, что подтверждается его копией, заверенной в установленном законом порядке 13.05.2004 нотариусом.
Доказательством соблюдения письменной формы договора от 21.10.1996 может служить и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки, выданные 15 мая 2002 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми.
В силу пункта 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки обязательно: 1) в случаях, указанных в законе, 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Законодательство Российской Федерации в отношении сделок с недвижимостью не предусматривает обязательного удостоверения их в нотариальном порядке, то есть в рассматриваемом случае ничтожной может являться по правилам п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по отчуждению недвижимого имущества только в том случае, если не было в надлежащем порядке исполнено соглашение, заключенное между сторонами об удостоверении договора в нотариальном порядке.
Суд апелляционной инстанции, анализируя положения статей 550, 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что, поскольку договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, то и соглашение сторон о том, что договор должен быть удостоверен в нотариальном порядке, должно быть оформлено либо в виде отдельного документа, либо с указанием на установление такого порядка в тексте договора.
В материалах дела таких документов не имеется.
Факт удостоверения сделки нотариусом в рассматриваемом случае не может свидетельствовать о наличии соглашения между продавцом и покупателем о заключении договора именно в нотариальной форме.
Из материалов дела не усматривается, что волеизъявление сторон было направлено на заключение сделки в нотариальной форме, и что только оформленная таким образом сделка будет считаться законной. Тем более, что из п. 3.1 договора следует, что данный договор вступает в силу с даты его подписания, то есть 21.10.1996, в то время как удостоверительная надпись нотариуса учинена позднее 28.10.1996.
При таких обстоятельствах показаниям нотариуса, положенным судом первой инстанции в обоснование выводов о ничтожности сделки, может быть дана и иная оценка, то есть пояснения, касающиеся отрицания нотариусом факта удостоверения договора; составления его не в нотариальной конторе; наличия в нем погрешностей; расхождение в датах его составления и удостоверения, напротив, могут свидетельствовать об отсутствии у продавца и покупателя намерений на заключение договора только в нотариальной форме, несоблюдение которой приведет к недействительности сделки.
Однако в любом случае по правилам ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные показания нотариуса могут быть приняты во внимание только при наличии письменных доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении сторон. Кроме того, вышеуказанные суждения нотариуса не могут служить безусловными доказательствами отсутствия нотариального удостоверения сделки (ст. ст. 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, оснований для признания сделки недействительной, исходя из отсутствия ее надлежащего нотариального удостоверения, не имеется.
Судом не установлено и каких-либо иных оснований ничтожности заключенного между обществом и предпринимателем договора.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца в размере 1 000 руб.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
1. Апелляционную жалобу предпринимателя удовлетворить, решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2004 по делу А29-4190/04-2э отменить.
Отказать открытому акционерному обществу в иске к предпринимателю о признании договора купли-продажи недвижимости от 21.10.1996 недействительным.
Взыскать с открытого акционерного общества в пользу предпринимателя 1 000 руб. судебных расходов. Выдать исполнительный лист.
2. Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.
