ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 23.12.2004 № А29-5594/04-2э
<ОБЩЕСТВО-ИСТЕЦ НЕ ПРЕДСТАВИЛО КАКИХ-ЛИБО ДОКАЗАТЕЛЬСТВ, ОБОСНОВЫВАЮЩИХ ОДНОСТОРОННЕЕ ИЗМЕНЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА В ЧАСТИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
от 23 декабря 2004 года Дело № А29-5594/04-2э
(извлечение)
Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебном заседании 21 декабря 2004 года апелляционную жалобу ответчика (общество с ограниченной ответственностью) на решение Арбитражного суда Республики Коми от 1 ноября 2004 года по делу № А29-5594/04-2э, принятое судьей Козловым О.Г.,
установил:
Истец (общество с ограниченной ответственностью) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском о взыскании с общества-ответчика 729089 руб., в том числе 622213 руб. задолженности по арендной плате и 106876 руб. пени.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 1 ноября 2004 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Общество-ответчик не согласилось с принятым по делу судебным решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать.
В апелляционной жалобе ответчик указывает, что соглашение об изменении размера арендной платы не было зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства. Кроме того, арендодатель не обосновал увеличение размера арендной платы.
Общество-истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить в силе. При этом доводы истца сводятся к следующему. Согласно условиям договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, в силу чего необходимость в соглашении сторон об увеличении таковой и его государственной регистрации не требовалась. Кроме того, арендатор согласился с односторонним изменением арендодателем арендной платы, что подтверждается его платежами, исходя из расчета уже увеличенного ее размера за ноябрь и декабрь 2002 года. Расчет удорожания услуг, обосновывающий увеличение размера арендной платы, был представлен суду.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность решения проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела следует, что между обществом-ответчиком и закрытым акционерным обществом (бывшим собственником объекта аренды) 1 января 2002 года заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 109,5 кв.м со сроком действия до 31 декабря 2004 года.
Согласно дополнительному соглашению от 09.06.2003, зарегистрированному в установленном порядке в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми, арендодателем по договору стало общество-истец как новый собственник вышеуказанного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно смыслу данной нормы закона условия договора аренды обязательны для нового арендодателя.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за пользование арендованными помещениями составляет 32850 руб. в месяц, включая НДС, из расчета 300 руб. за 1 кв.м.
22 октября 2002 года закрытое акционерное общество обратилось с письмом к арендатору, в котором уведомило о повышении с 01.11.2002 размера арендной платы до 600 руб. за 1 кв.м, т.е. в целом по договору до 65700 руб. в месяц с приложением расчета стоимости.
Одновременно арендатору было предложено подписать соглашение об изменении размера арендной платы. В противном случае, как следует из письма, арендатор увеличивал цену договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 2.3 договора.
В этот же день сторонами подписано соглашение к договору об изменении размера арендной платы до 600 руб. за 1 кв.м.
Общество-истец, ссылаясь на условия вышеуказанного соглашения об изменении размера арендной платы, просит взыскать с ответчика 622213 руб. задолженности по арендной плате за период аренды с 01.04.2003 по 01.07.2004 и 106876 руб. пени за просрочку внесения данных арендных платежей.
Вместе с тем правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как анализ материалов дела свидетельствует о том, что названное соглашение является незаключенным.
Договор аренды от 1 января 2002 года зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такой договор аренды регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение сторон от 22 октября 2002 года о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилых помещений изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, доводы истца относительно увеличения размера арендной платы в связи с изменением сторонами договора аренды не основаны на нормах права и не могут быть приняты во внимание.
Кроме того, ссылка общества-истца на правомерное изменение арендодателем договора аренды в одностороннем порядке не может быть принята судом, поскольку не основана на обстоятельствах, установленных по данному делу, и не подтверждается имеющимися доказательствами.
Пунктом 2.3 названного договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае удорожания услуг, оказываемых третьими лицами.
В обоснование своих действий и выполнения названного пункта договора истец представил расчет бывшего собственника закрытого акционерного общества аренды торговых площадей за 1 кв.м в здании с 1 ноября 2002 года.
Согласно данному расчету стоимость аренды 1 кв.м в сумме 600 руб. исчислена исходя из размера амортизационных отчислений на имущество, налогов, платы за аренду земли, оплаты труда административного и технического персонала закрытого акционерного общества, оплаты отпусков сотрудников, прочих административных и хозяйственных расходов общества, прочих услуг, страхования имущества, затрат на плановый текущий и капитальный ремонт.
Все названные пункты расчета, за исключением трех последних и нескольких позиций, отнесенных к прочим административным расходам, не относятся к случаям удорожания услуг, оказываемых третьими лицами, в связи с чем не могут быть положены в обоснование одностороннего изменения договора в соответствии с пунктом 2.3 его условий.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая данное требование закона, оценивая представленные истцом документы, суд апелляционной инстанции полагает, что общество-истец не представило каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что произошло удорожание услуг, оказываемых арендодателю закрытому акционерному обществу третьими лицами, и, соответственно, обоснованного одностороннего изменения арендодателем условий договора в части размера арендной платы с 300 до 600 руб. за 1 кв.м. Не представлен суду и первоначальный расчет арендной платы, определяющий ее размер в 300 руб. за 1 кв.м, при сличении с которым имелась бы возможность проследить динамику роста стоимости полученных арендодателем услуг, оказываемых третьими лицами.
Таким образом, оснований для взыскания арендной платы, исчисленной истцом из расчета 600 руб. за 1 кв.м, и, соответственно, неустойки за просрочку ее оплаты не имеется. Задолженность по арендной плате из расчета 300 руб. за 1 кв.м у ответчика отсутствует.
При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба общества-ответчика подлежит удовлетворению, в иске обществу-истцу следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по данному делу относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Коми по делу № А29-5594/04-2э от 1 ноября 2004 года отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества-истца в доход федерального бюджета 20836 руб. 34 коп. государственной пошлины.
Выдать исполнительный лист.
Разъяснить, что настоящее Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в кассационном порядке.
