Законодательство
Республики Коми

Воркутинский р-н
Вуктыльский р-н
Ижемский р-н
Интинский р-н
Княжпогостский р-н
Койгородский р-н
Коми республика
Корткеросский р-н
Печорский р-н
Прилузский р-н
Сосногорский р-н
Сыктывдинский р-н
Сыктывкар
Сысольский р-н
Удорский р-н
Усинский р-н
Усть-Вымский р-н
Усть-Куломский р-н
Усть-Цилемский р-н
Ухтинский р-н

Законы
Постановления
Распоряжения
Определения
Решения
Положения
Приказы
Все документы
Указы
Уставы
Протесты
Представления







ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда РК от 15.09.2004 № А29-8870/03-2э
<ИСТЦОМ-АРЕНДОДАТЕЛЕМ НЕ ДОКАЗАНО НАЛИЧИЕ ОСНОВАНИЙ, ДАЮЩИХ ЕМУ ПРАВО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ>

Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено






АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции

от 15 сентября 2004 года Дело № А29-8870/03-2э

(извлечение)

Арбитражный суд Республики Коми, рассмотрев в судебных заседаниях 10 и 13 сентября 2004 г. апелляционную жалобу ответчика-предпринимателя на решение Арбитражного суда Республики Коми от 12 июля 2004 г. по делу № А29-8870/03-2э, принятое судьей Бояринцевым Н.В.,

установил:

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2004 по делу № А29-8870/03-2э удовлетворены исковые требования общества с ограниченной ответственностью к предпринимателю об изъятии и передаче собственнику нежилых помещений общей площадью 25,7 кв.м, расположенных в здании Дома быта.
Не согласившись с указанным решением суда ответчик-предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Коми с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать.
Податель жалобы указывает, что истец неправомерно в одностороннем порядке расторг договор аренды, поскольку условия договора аренды арендатором не нарушались.
В судебном заседании апеллянт поддержал доводы жалобы.
Истец считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его в силе.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Как видно из материалов дела, 01.01.2002 между закрытым акционерным обществом и предпринимателем заключен договор аренды. Согласно пункту 1.1 договора в аренду передаются помещения площадью 50,5 кв.м. Срок аренды пунктом 5.1 договора установлен до 31.12.2004.
Названный договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми 28.03.2002.
20.05.2003 между обществом с ограниченной ответственностью (новым собственником помещений - свидетельство о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью от 26.03.2003) и предпринимателем заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды (зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми 18.07.2003).
Согласно указанному дополнительному соглашению изменена преамбула договора в части обозначения арендодателя, изменен пункт 1.1 договора - в аренде оставлены помещения, площадью 25,7 кв.м.
28.10.2003 общество с ограниченной ответственностью направило предпринимателю требование о предоставлении арендуемых помещений для проведения капитального ремонта, согласно которому арендодатель требовал от арендатора в срок до 29.11.2003 на основании пункта 6.1 договора передать арендуемые помещения, освобожденные от товаров и торгового оборудования, для выполнения ремонта, в том числе монтажа систем вентиляции, дымоудаления, автоматического водяного пожаротушения.
04.12.2003 арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить помещения.
В качестве причины расторжения договора обозначено нарушение пунктов 3.2.8, 6.1 договора, выразившихся в непредоставлении арендуемых помещений для выполнения требований УГПС МЧС РФ по РК по устранению нарушений ППБ при эксплуатации здания и требований Госсанэпиднадзора при эксплуатации торговых помещений. Обозначено, что на основании пункта 5.3 (п. 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5) арендодатель считает договор досрочно расторгнутым в одностороннем порядке.
В связи с тем, что арендатором помещения не были освобождены, арендодатель обратился с иском об изъятии помещений.
Суд первой инстанции посчитал, что невыполнение требования арендодателя об освобождении помещения для проведения работ, связанных с монтажом системы автоматического пожаротушения, системы вентиляции и дымоудаления, а также нарушение сроков внесения арендной платы предоставляют арендодателю право в одностороннем порядке расторгнуть договор на основании пункта 5.5 договора и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции считает неправильными выводы суда первой инстанции на основании следующего.
В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению в следующих случаях:
- использование арендатором помещения не в соответствии с пунктом 1.2 договора, согласно которому арендуемые помещения предоставляются для использования под торговую зону и склад (пункт 5.3.1);
- если арендатор не внес арендной платы в течение 2-х месяцев (пункт 5.3.2);
- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения (пункт 5.3.3);
- если арендатор не исполняет принятых на себя обязательств (пункт 5.3.4);
- если арендатор не выполняет правил СЭС, Госпожнадзора (пункт 5.3.5);
- если на арендатора дважды наложено административное взыскание (пункт 5.3.6).
Согласно пункту 5.5, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. 5.3, с момента вручения письменного уведомления расторгающей стороной.
Анализ условий договора аренды позволяет сделать вывод, что частичное внесение арендной платы либо незначительное (до двух месяцев) нарушение сроков внесения арендной платы не может являться основанием для расторжения договора аренды на основании пункта 5.3.4 договора (неисполнение арендатором принятых на себя обязательств) в связи с тем, что стороны специально оговорили условие, являющееся основанием для расторжения, касающееся внесения арендной платы - пункт 5.3.2 (невнесение арендной платы в течение двух месяцев).
Таким образом, только при наличии задолженности арендатора по внесению арендной платы за два месяца арендодатель вправе расторгать договор.
Материалами дела не подтверждается, что на момент направления арендатору уведомления о расторжении договора у него имелась задолженность по внесению арендной платы за два месяца.
Доказательств, что арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения (основание для расторжения, установленное пунктом 5.3.3) арендодателем не представлено.
Также не представлено документальных доказательств, свидетельствующих о невыполнении арендатором правил СЭС и Госпожнадзора (основание для расторжения, установленное пунктом 5.3.5).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неправомерности расторжения договора в связи с неисполнением арендатором условий договора, содержащихся в пунктах 3.2.8, 6.1 договора на основании следующего.
Из содержания уведомления от 01.12.2003 о расторжении договора аренды следует, что причиной расторжения договора является непредоставление арендуемых помещений для выполнения требований УГПС МЧС РФ по РК по устранению нарушений ППБ при эксплуатации здания и требований Госсанэпиднадзора при эксплуатации торговых помещений.
Пунктом 6.1 договора установлено, что арендатор обязан освободить помещение в связи с аварийным состоянием конструкций здания, постановкой здания на капитальный ремонт или его ликвидацией по градостроительным соображениям в месячный срок со дня получения предупреждения.
Из логики данного пункта следует, что его применение, в связи с капитальным ремонтом здания, влечет за собой приостановление договора аренды на срок капитального ремонта. Приостановление договора связано с возникновением у арендатора убытков, связанных с необходимостью поиска другого помещения, переездом в него и неизбежным, на это время, приостановлением деятельности.
Исходя из принципов добросовестности сторон договора и недопущения злоупотребления правом, следует, что требование об освобождении помещения в связи с наступлением указанных в пункте 6.1 событий, в частности проведением капитального ремонта, должно быть обоснованно, должны быть предоставлены доказательства наступления данных событий, указан срок начала и окончания капитального ремонта, оговорен срок возобновления договора.
Между тем, к требованию о предоставлении арендуемых помещений для проведения капитального ремонта от 28.10.2003 не прилагалось документов, подтверждающих, что в арендуемых помещениях будет проводиться капитальный ремонт, что проведены необходимые для начала работ подготовительные мероприятия (получены необходимые разрешения, заключены договоры). Возможность ознакомления с ними не упомянута, порядок ознакомления не разъяснен. Также не указано сроков начала и окончания капитального ремонта, не оговорен срок возобновления договора.
Материалами дела подтверждается, что ни на момент предъявления указанного требования, ни на момент уведомления о расторжении договора арендодателем не были проведены все подготовительные мероприятия (получены необходимые разрешения, заключены договоры) необходимые для начала в спорных помещениях работ, обозначенных в требовании о предоставлении помещений от 28.10.2003 (монтаж систем вентиляции, дымоудаления, автоматического водяного пожаротушения).
Так, санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам проектной документации проекта "Реконструкция подвала, система приточно-вытяжной вентиляции 1 - 3 этажей здания "Дома Быта" выдано лишь 04.12.2003.
Договор на выполнение работ по монтажу и пуско-наладке системы проточно-вытяжной вентиляции заключен истцом (заказчик) с ООО "К" (подрядчик) лишь 01.01.2004.
31.10.2003 между истцом (инвестор) и ООО "Б" (заказчик) подписан договор, согласно которому инвестор поручает, а заказчик принимает на себя обязательства по осуществлению Службы заказчика и технического надзора на объекте: монтаж противопожарного и вентиляционного оборудования в здании "Дом быта". Пунктом 2 договора установлено, что монтажные работы осуществляются заказчиком.
Однако разрешение Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора г. Сыктывкара получено ООО "Б" 17.02.2004 и только на монтаж противопожарного и вентиляционного оборудования в подвале здания "Дом быта".
Каких либо иных договоров между собственником помещений - истцом и иными организациями на выполнение работ, обозначенных в требовании о предоставлении помещений от 28.10.2003 в деле отсутствуют.
При указанных условиях арендодатель был не вправе расторгать договор по основанию неисполнения пункта 6.1 договора.
Кроме того, направив арендатору требование о предоставлении помещения для проведения капитального ремонта, до завершения подготовительных мероприятий, необходимых для начала работ в арендуемых помещениях, не обозначив срок начала и окончания работ, не оговорив срока возобновления договора, арендодатель проявил недобросовестность.
Суд апелляционной инстанции с учетом изложенных обстоятельств, пришел к выводу, что по существу, действия арендодателя изначально были направлены не на разрешение вопроса о временном освобождении помещений на короткий срок, необходимый для проведения капитального ремонта, а на расторжение договора, заключенного на длительный срок.
С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции расценивает действия арендодателя как злоупотребление правом.
По иску об изъятии помещений в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать, что основания, в связи с которыми расторгался договор, действительно имели место. Однако в рамках настоящего дела истцом-арендодателем не доказано наличие оснований, дающих ему право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
В связи с вышеизложенным, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, что повлекло нарушение норм материального права.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат возложению на истца.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

1. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 12 июля 2004 года по делу № А29-8870/03-2э отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
2. В удовлетворении исковых требований отказать.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в доход федерального бюджета Российской Федерации 1000 рублей государственной пошлины. Выдать исполнительный лист.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в пользу предпринимателя 500 рублей расходов по оплате государственной пошлины. Выдать исполнительный лист.
5. Разъяснить, что настоящее Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с подачей кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в двухмесячный срок с даты изготовления постановления апелляционной инстанции в полном объеме.

Председательствующий
Л.Ю.ЮРКИНА

Судьи
М.В.ВАКУЛИНСКАЯ
О.А.ДОНЧЕВСКАЯ


   ------------------------------------------------------------------

--------------------

Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru